21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道⠀

形勢所迫，出險房企在2024年紛紛調整償債策略。

由於融資渠道對出險房企已基本關閉加之銷售規模大幅下滑，出險房企自身已基本喪失造血能力，房企在化債上已基本沒有負擔，它們不再僅關注債權人的接受程度，而更著重考慮自身的償債能力，再以此作出安排。

去年以來，房企削債的力度明顯增加，融創推出的境內債二次展期方案削債比例超過50%，旭輝則計劃將68.6億美元的境外存量債削減至少33億美元，龍光境外債削債比例更是大膽，其擬削減債務超過七成，房企已經越來越不“在乎”債權人了。

除了上述房企外，金科股份則積極推進破產重整，目前已與20餘家財務投資人簽約，累計簽約財務投資部分的募集資金達18.72億元，達成重整協議要求，實現滿額簽約。

從現實情況看來，出險房企的第一要務是保交樓，在此以外的債務處置都將讓位於此。2025年仍將是房企的償債高峰期，基本麵如若未有反轉，房企削債的力度或將有增無減。

大幅度削債

多數二次展期的房企采取的方式均是大幅削減現金償付的比例。

以融創為例，融創為155億元境內債展期給債權人提供了四種選項，分別是折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期。

其中，融創擬以不超過8億元現金，按麵值15%的價格折價要約回購債券，對應化債約50億元；債權人也可選擇將境內債券轉為融創中國的境外股票收益權，轉股價格8-10港元/股，轉股份額大約3億股-4億股，預計化債約20-30億元。

以資抵債方麵，融創計劃成立服務型信托以資抵債，以某個項目的土地應收賬款為底層資產，100元債券本金轉換為35元的信托份額，預計化債約20-30億元，四年內兌付完畢。留債展期方麵，債券利息統一降低至1%，第5年開始兌付本金，最長展期9.5年。

盡管這一展期方案並不那麽友好，但融創仍然獲得了不少債權人的支持。目前，融創10隻境內債已經有8隻展期通過。

一位持有較多房企境內債的私募機構創始人告訴21世紀經濟報道記者，“市場的行情暫時還沒有到反轉的時候，房企的經營還是老樣子。債權人覺得方案不好，也很少會采取極端的方式，尤其是境內債。”

融創是典型的化債樣本。境外債方麵，房企在削債方麵也同樣不遺餘力。

以旭輝為例，去年1月，旭輝控股向境外債務的協調委員會和債券持有人小組提出新一版全麵解決方案，目標是削減約33億美元至40億美元的境外債務；截至去年11月28日，旭輝控股宣布，已與持有未償還本金總額約87.36%的債權人正式簽訂重組支持協議。

“先頭部隊”行動，更多房企紛紛效仿。龍光就是其一。龍光近期提供的境外債重組方案也給出了四種方式，分別是：現金支付、短期票據、強製可轉債和長期票據。龍光控股境外債留債額約為24.19億美元，綜合削債比例將超過70%。

這一方案對債權人算不上友好。

接近龍光的人士告訴21世紀經濟報道記者，基於目前的行業現狀，境外債權人對房企的債務重組想法已經發生重大變化，債權人的預期逐步回歸現實。隻要房企債務重組能夠拿出足夠的資源，公平公正對待，債權人通常都會給予支持。大多數債權人要求龍光盡快推出方案，相較於方案本身，他們其實對債務重組完成的時間更加關心。

元氣待恢複

房企化債，旨在爭取“活下去”。如若未能夠恢複正常經營，房企即便給出清償率非常高的方案也是徒勞。

一個直白的數據是，克而瑞數據顯示，2024年房企債券到期規模4828億元，而發行規模僅有2158億元，這中間存在不小的缺口，不少房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。

未能“借新還舊”，自然要從存量做文章。故而，房企當前采取“以時間換空間”的方式進行債務重組，其實也是勢在必行，且目前有意願進行債務重組並與債權人進行談判的房企，在債權人看來已經是具有較強償債意願的個體。

需要提醒的是，2025年房企仍將麵臨較高的債務壓力。根據克而瑞發布的數據，2025年債務到期規模甚至要高於2024年，達5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規模約1574億元。克而瑞稱，在市場銷售持續低迷背景下，房企2025年的債務壓力仍然較大。

多數房企也表達了相似的說法。龍光控股在債務重組公告中也坦言，房地產行業在2024年麵臨銷售低迷和資產價值貶值的雙重壓力，龍光控股的營運及債務償還壓力加劇。重組方案旨在通過減輕債務負擔、恢複資本結構和促進內部生產及營運的正常運轉，來釋放其資產的潛在價值，並保護利益相關者的利益。

事實上，2025年債權人對房企出險這件事已經看得相對平淡，他們會更關注的是，目前尚在猶豫期的中大型房企會否有意願和能力拿出重組方案，這方麵的代表例如碧桂園，又如境外債規模占比較高的佳兆業。

在近期的一份分析報告中指出，過去出險房企境內債務重組方式較為單一，基本以部分或全部公開市場債券的展期為主。出險房企普遍對境內債選擇展期的原因在於希望“以時間換空間”，期待地產市場回暖後能夠借助銷售回款償還展期的債務。

在債權人預期已經足夠低的情況下，房企的談判空間將明顯加大，房企能否推出重組方案其實隻在於對未來“活下去”可能性的預測。華泰證券提醒，過去三年房地產市場延續調整趨勢，疊加出險房企自身銷售表現仍弱於大盤，導致出險房企的境內債償還依然麵臨不確定性的風險。